Затягането на ипотечното кредитиране е създало жилищни проблеми за много хора, предимно млади и жители на градовете. Това показва доклад на Европейската централна банка (ЕЦБ) за ефектите от по-строгата политика при жилищните заеми в държавите от еврозоната. Проучването изследва как затягането на ипотечното кредитиране е довело до ръст на наемите и е увеличило неравенството на пазара на жилища.
Според заключенията резките промени, ограничаващи достъпа на домакинствата до ипотечен кредит (както макропруденциалните мерки за финансов надзор върху кредитополучателите, така и увеличения на лихвите), въздействат върху младите хора и домакинствата с ниски доходи. Не само, че тези шокове могат да затворят вратата за покупка на жилище изцяло, но също така могат да увеличат наемите, които наемателите трябва да плащат, се посочва в доклада на ЕЦБ. Препоръката към политиците е да вземат предвид тези отрицателни ефекти от мерките, които сами по себе си постигат крайната си цел и осигуряват финансова стабилност. Според експертите дори надзорните мерки могат да се настроят, а фискалните органи да коригират инструментите си, за да намалят последствията.
Като цяло резултатите подчертават многостранния характер на кризата с достъпността на жилищата. В дългосрочен план свръхпечалбите, които могат да бъдат реализирани от пазара на имоти и наеми трябва да стимулират строителната дейност и отдаването под наем, компенсирайки краткосрочните колебания в кредитната активност. Но повсеместните бариери пред увеличаването на жилищното предлагане в много страни и градове могат да осуетят това. В резултат кредитните ограничения могат да имат отражение за по-дълго време – особено за по-младите или домакинствата с по-ниски доходи, смятат анализаторите на ЕЦБ.
Конкретните последици за уязвимите групи – налага се да отделят все повече от доходите си за жилище и да се местят в по-малки домове или да увеличат времето за пътуване до работа. След глобалната финансова криза се налагат по-строги регулации на пазара на жилища и условията за отпускане на кредити се затягат, като се въвеждат ограничения за ипотечните дългове за банките или за кредитополучателите.
В България директен ефект от мерките на ЕЦБ нямаше, но през октомври БНБ препоръча на търговските банки да сложат ограничения за кредитирането. Засега това не води до съществени промени на пазара на имоти, но статистиката отчита намален ръст на ипотечното кредитиране (виж графиката). Преди няколко дни международното издание The Economist публикува анализ за проблемите с растящите цени на наемите в развитите страни. Изданието посочва, че в някои страни пазарът на наеми е излязъл извън контрол. В същото време хората, които изплащат ипотеки, почти не са усетили промените в лихвените проценти.
Данните на централните банки показват, че ипотечните кредити са с най-нисък дял на необслужваните заеми. Едва 0.44% от ипотеките в България са просрочени към края на 2024 г. Средно за целия ЕС този дял е 1.4% и се задържа почти без промяна от няколко тримесечия насам.
Въпреки че интервенциите са успешни в подобряването на финансовата стабилност, което беше тяхната основна цел, от ЕЦБ посочват пренебрегвани потенциалните недостатъци. По-богатите кредитополучатели могат да изберат по-евтин имот, но тези, които вече търсят достъпни, т.е. евтини имоти, могат да се окажат изцяло изключени от пазара. Така те остават по-дълго време под наем, купувайки си имот по-късно, или изобщо не стигат до покупка. Крайният резултат от промените е изместване от собственост на дома към наемане и концентрация на собствеността върху жилища сред богатите. Това обаче не засяга общите цени на жилищата, а по-скоро разпределението на богатството, казват от ЕЦБ. Докато намаленият достъп до кредит значително понижава благосъстоянието, по-високите наеми имат още по-голям отрицателен ефект върху благосъстоянието на домакинствата с ниски доходи. В контраст, домакинствата, които вече притежават своите жилища, са до голяма степен незасегнати от реформата, докато собствениците на имоти под наем печелят.
Увеличението на лихвите води до ръст в цените на наемите, спад в тези на жилища и намален процент на собствеността. Има обаче няколко важни различия – увеличение на лихвите прави спестяването във финансови активи по-привлекателно спрямо инвестирането в жилища. В резултат на това наемите трябва да се увеличат още повече, за да задържат малките инвеститори в жилища на пазара. Второ, по-високите лихвени проценти също правят спестяването за първоначална вноска по-лесно, макар и този ефект да е минимален. Трето, този шок намалява благосъстоянието на текущите кредитополучатели, ако тяхната ипотека има променлив лихвен процент, както и това на потенциалните кредитополучатели. Според ЕЦБ обаче макронадзорните мерки имат ефект, защото цените на жилищата и наемите реагират по-слабо на по-високи лихвени проценти, ако кредитните ограничения са налице.
Още новини четете тук.
